티스토리 뷰
부동산 시장에서 ‘똘똘한 한 채’라는 표현이 보편화되었다.
다주택자 규제가 심화되면서 고가 주택 한 채를 중심으로 자산을 집중하는 방식이 주목받고 있기 때문이다.
이 글에서는 ‘똘똘한 한 채’ 개념의 기원, 특징, 투자적 장점, 그리고 향후 정책과 시장 변화에 따른 전략적 대응 방안을 제시한다.
집이 많을수록 손해? 새로운 전략의 등장
2017년 이후 정부는 지속적으로 다주택자에 대한 규제를 강화해왔다.
특히 양도소득세 중과, 종합부동산세 강화, 취득세 중과 등 세금 부담이 누적되며 과거처럼 여러 채의 주택을 보유하는 방식은 더 이상 효율적인 자산 증식 전략이 되지 못하게 되었다.
이러한 흐름 속에서 자연스럽게 등장한 개념이 바로 ‘똘똘한 한 채’이다.
이는 단순히 주택 수를 줄이는 것을 넘어, 가치가 높은 1채의 주택에 자산을 집중하여 세금을 절감하면서도 실거주와 투자 효과를 동시에 기대할 수 있는 전략적 선택을 의미한다.
‘똘똘한 한 채’라는 표현은 단순 유행어가 아닌, 현행 정책 기조와 세제 구조를 반영한 실질적인 자산 운용 전략이다.
서울 강남권, 용산, 마포 등 주요 입지의 고가 아파트들이 여전히 수요가 유지되는 이유 또한 이와 무관하지 않다.
‘똘똘한 한 채’의 조건은 무엇인가?
‘똘똘한 한 채’의 핵심 조건은 다음과 같다.
1. 입지:
직주근접, 학군, 교통, 생활 인프라가 모두 확보된 중심지
2. 상품성:
브랜드 아파트, 우수한 단지 구성, 관리비 효율
3. 보유가치:
미래 가치 상승 가능성 + 실거주 만족도
4. 정책 수혜 가능성:
재건축, 리모델링, 교통호재 등 기대 요소
즉, 단순히 가격이 비싼 집이 아니라, 장기 보유 시 가치 상승과 수요 지속성이 보장되는 주택을 의미한다.
시장 흐름이 바뀌었다: 분산이 아닌 집중
과거에는 중소형 아파트 여러 채를 보유하여 임대 수익과 시세차익을 동시에 노리는 전략이 일반적이었다.
그러나 세금 부담과 대출 규제로 인해, 보유 주택 수가 줄수록 오히려 효율적인 시대가 되었다.
2020년 이후 서울 핵심지 아파트의 가격은 조정기를 거쳤지만, 여전히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요는 강세를 유지하고 있다.
특히 정부가 일부 완화된 세제 정책을 내놓는 상황에서도, 고가 단일주택에 대한 수요는 더 견고해지는 양상이다.
이는 실수요자와 투자자 모두가 ‘1채에 집중’함으로써 세금 리스크를 최소화하고, 정책 변화에 유연하게 대응하려는 전략적 판단이 깔려 있다.
세금 측면에서의 장점
종합부동산세 기준선은 1세대 1주택 기준 12억 원(2025년 기준)이다.
‘똘똘한 한 채’ 전략은 해당 기준선을 넘지 않도록 조정하거나, 초과하더라도 다른 주택이 없는 점을 활용해 중과세를 피할 수 있다. 또한 양도소득세 측면에서도 장기보유특별공제, 1주택 비과세 요건 등을 충족시키는 것이 용이하다.
이러한 제도는 ‘1채만 보유하되 오래 보유하고 실거주하는’ 방식에 인센티브를 부여하고 있다.
전문가 인터뷰: 왜 ‘한 채’가 더 낫나?
이상훈 세무사 (부동산 전문)
“다주택자일수록 세무 관리가 복잡해지고 비용도 많아집니다.
세율이 누진 구조이기 때문에, 고가 주택 1채를 보유하는 것이 실질 세금 부담을 훨씬 줄여줍니다.
똘똘한 한 채 전략은 단순히 세금 절감 외에도 관리 효율성과 정책 리스크 분산 측면에서 매우 합리적인 선택입니다.”
김지연 중개사 (서울 마포구)
“실제로 2024년 이후 거래된 고가 주택 중 상당수가 실거주 목적으로 집중된 ‘한 채 전략’ 수요자였습니다.
특히 40~50대 자산가들은 다주택 포트폴리오를 정리하고 입지가 좋은 신축으로 집중하는 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.”
결론: 숫자보다 ‘질’이 중요해진 시대
부동산 보유 전략은 세금과 시장 흐름, 정책 변화에 따라 항상 유동적으로 변화해야 한다.
과거에는 '몇 채를 갖고 있느냐'가 자산의 크기를 말해주었다면, 오늘날에는 ‘어떤 한 채를 갖고 있느냐’가 더 중요한 시대가 되었다. ‘똘똘한 한 채’ 전략은 단순한 유행이 아닌, 부동산 시장의 새로운 생존 방식이며, 특히 중장기적 관점에서 자산을 보존하고 키우려는 이들에게 효과적인 대응 전략이 될 수 있다.
지금이야말로 숫자가 아닌 질적인 가치에 집중해야 할 시기이다.